صباباران اراک

اقتصاد ،فرهنگ،عزم ملی ،مدیریت جهادی

صباباران اراک - قوانین آپارتمان نشینی

مهیار
صباباران اراک اقتصاد ،فرهنگ،عزم ملی ،مدیریت جهادی

قوانین آپارتمان نشینی

قبل از شروع در رابطه با اهمیت قسمت ج كه ممكن است عجیب و تا حدودی فرا قانونی به نظر آید توضیحات مختصری ارائه می شود.
قانون تملك آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها  بسیار كلی و برای همه نقاط با همه فرهنگها نوشته شده است برای مثال در ماده22  آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها تصریح شده كه در آپارتمانهایی كه بیش از ده واحد دارند باید دربانی استخدام شود حال چند درصد از آپارتمانهایی كه دوازده یا شانزده واحد دارند امكان استخدام دربان دارند؟ و یا تصریح شده است كه مدیر و مسئولین اداره ساختمان حق الزحمه دریافت دارند حال چه درصدی آپارتمانها توانایی چنین پرداختی را دارند؟  ودیگر مواردی كه بسته به فرهنگ اجتماعی ساكنین با قسمتهای الف و ب فوق تناقض دارند بصورت مشخص بیان شده و تعیین مسیر می شود. در نظر باشد كه مجموعه چنین موادی را می توان به عنوان مجموعه مقررات آپارتمان معین در دفترخانه ثبت كرده و ملاك قانونی در دعاوی قرارداد.
  
الف- قانون تملك آپارتمان ها
ماده 1:
مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است:
مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمت های مشترك.

ماده 2: قسمت های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3: حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت قهری خواهد بود.

ماده 4: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترك اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است
تبصره 1: مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2: در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترك مشترك بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود.
تبصره 3: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یك یا چند واحد مسكونی امكان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است.

ماده 5: انواع شركت های موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6: چنانچه قراردادی بین مالكین یك ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترك به اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالك باشند.
تبصره نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینكه مالك نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.

ماده 7: هرگاه یك آپارتمان یا یك محل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قایم مقام قانونی آنها مكلفند یك نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در ایت صورت برای یك دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8: در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده 9: هر یك از مالكین می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد. هیچ یك از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده 10: هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آنكه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترك و به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یكجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالك به ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرف نظر نماید.
ماده 10 مكرر: در صورت امتناع مالك یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترك از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
هرگاه مالك یا استفاده كننده ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری كنند و در صورتی كه مالك و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد كرد.
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارایه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترك فورا اقدام نمایند.
تبصره 1: در صورتی كه عدم ارایه خدمات مشترك ممكن یا موثر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند دادگاه ها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموعه ارایه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
تبصره 2: رونوشت مدارك مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالك یا استفاده كننده از هزینه های مشترك و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالك یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجراییه گردد.
تبصره 3: نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالك در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.
در مواردی كه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترك را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره 4: در صورتی كه مالك یا استفاده كننده مجددا و مكررا در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترك گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جریمه می باشد.

ماده 11: دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال اجاره رهن صلح هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترك را كه به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالك یا قایم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالك نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13: در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كار شناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالكان كه قصد باز سازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حكم دادگاه با تامین مسكن استیجاری مناسب برای مالك یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام باز سازی و تعیین سهم هر یك از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده سهم مالك یا مالكان یاد شده را به اضافه اجوری كه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند.در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان وزارت مسكن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یاد شده خواهد كرد.
تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2: چنانچه مالك خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.

ماده 14: مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یك واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یك از مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند.

ماده 15: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

 

 

ب- آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها

بخش اول– قسمت های مختلف ساختمان


فصل اول– قسمت های اختصاصی
ماده 1: قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده 2: علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارك های متعلقه برای مالكیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه شماره مساحت قسمت های وابسته ارزش و غیره باید در سند قید گردد.


فصل دوم– قسمت های مشترك
ماده 3: قسمت هائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركا می باشد قسمت های مشترك محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع است.
قسمت های مشترك در ملكیت مشاع تمام شركا ملك است هر چند كه در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.
ماده 4: قسمت های مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان ها عبارت است از:
الف– زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب – تاسیسات قسمت های مشترك از قبیل چاه آب و پمپ منبع آب مركز حرارت و تهویه رخت شویخانه تابلوهای برق كنتورها تلفن مركزی انبار عمومی ساختمان اطاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد دستگاه آسانسور و محل آن چاه های فاضلاب لوله ها از قبیل:( لوله های فاضلاب آب برق تلفن حرارت مركزی تهویه مطبوع گاز نفت هواكش ها لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره
پ – اسكلت ساختمان
تبصره: جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی مشترك بین آن قسمت ها است مشروط بر اینكه جز اسكلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره ها راهروها پله ها پاگردها كه خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث – تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی شیرهای آتش نشانی آسانسور و محل آن محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی
ج – بام و كلیه تاسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح – نمای خارجی ساختمان.
خ – محوطه ساختمان باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.


بخش دوم– اداره امور ساختمان
فصل اول– مجتمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده 5: در صورتی كه تعداد مالكین از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومی مالكین تشكیل می شود.
ماده 6: زمان تشكیل مجمع عمومی مالكین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی كه توافق نامه ای بین مالكین تنظیم نشده است به موجب اكثریت مطلق ارای مالكینی خواهد بود كه بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالك باشند و در صورت عدم حصول اكثریت مزبور زمان تشكیل مجمع عمومی با تنظیم حداقل سه نفر از مالكین تعیین خواهد شد.
ماده 7: در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالكین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالكین باید لااقل هر سال یكبار تشكیل شود.
ماده 8: برای رسمیت یافتن مجمع حضور مالكین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره: در صورت عدم حصول اكثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اكثریت عده حاضر معتبر است.
ماده 9: كسی كه به عنوان نماینده یكی از شركا تعیین شده باید قبل از تشكیل جلسه مجمع عمومی وكالتنامه معتبرخود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره: در صورتی كه مالك قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده 10: هرگاه چند نفر مالك یك قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده هفت قانون تملك آپارتمان ها از طرف خود یك نفر را برای شركت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده 11: مجمع عمومی شركا دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد:
الف – تعیین رئیس مجمع عمومی
ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
ت – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده 12: كلیه تصمیمات مجمع عمومی شركا باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره: تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شركا غایب اطلاع داده شود.
ماده 13: تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای كلیه شركا الزام آور است.


فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده 14: مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده 15: تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده 16: در صورت استعفا فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت  مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشكیل خواهد شد.
تبصره 1:  در صورتی كه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدبد انتخاب هیات مدیره تشكیل گردد.

ماده 17: تصمیمات مدیران با اكثریت ارا معتبر است.

ماده 18: مجمع عمومی یك نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت كه به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داشت.
ماده 19: مدیر یا مدیران امین شركا بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده 20: مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یك واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریك از حق بیمه با توجه به ماده چهار قانون به وسیله مدیر تعیین و از شركا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21: مدیر یا مدیران مكلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریك و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریك به او اعلام نمایند.
ماده 22: در كلیه ساختمان های مشمول قانون تملك آپارتمان ها كه بیش از ده آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مكلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترك و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.


فصل سوم – هزینه های مشترك
ماده 23:
شركا ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی كه برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترك بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشاركت نمایند:
در صورتی كه مالكین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترك پیش بینی نكرده باشند سهم هر یك از مالكین یا استفاده كنندگان از هزینه های مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب گازوئیل و اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده چهار قانون تملك آپارتمان ها و سایر مخارج كه ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار نگهبان متصدی آسانسور هزینه نگاهداری تاسیسات باغبان تزئینات قسمت های مشترك و غیره به طور مساوی بین مالكین یا استفاده كنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یك از مالكین یا استفاده كنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یك از مالكین یا استفاده كنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.
تبصره: چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نماید مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت كند و در صورتی كه پرداخت هزینه های جاری مشترك به عهده استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كنند به مالك اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده 24: هر یك از شركا كه در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریك می تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه كند.
ماده 25: هزینه های مشترك عبارت است از:
الف – هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب – هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.


فصل چهارم – حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا
ماده 26: در صورتی كه بین شركا توافق شده باشد كه هزینه های نگاهداری یك قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یك جز از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شركا باشد فقط همین شركا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تكلیف خواهند نمود.
ماده 27: مدیر یا مدیران به ترتیبی كه مجمع عمومی تصویب می كند می توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شركا دریافت دارند.
نكته: چنانچه سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی كامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود. چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند مالكین موافق تجدید بنا می بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره كنند تا به مكان جدید منتقل شوند در صورتی كه مخالفین از انتقال به خانه اجاره ای خودداری كردند هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجمع قضایی مراجعه می كند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها نسبت به این كار اقدام می نماید.


ج - آیین نامه نحوه اداره بلوك
بخش اول: نحوه اداره بلوك و انتخاب هیئت مدیره و مدیر ساختمان

ماده 1: بلوك  طبق قانون تملك آپارتمان ها مصوب 16 اسفند ماه 1343 با اصلاحیه های بعد و آیین نامه اجرایی آن بعلاوه این آیین نامه اداره خواهد شد.
تبصره: چنانچه این آیین نامه و قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعارض و تداخل نماید اولویت اجرا با مقررات این آیین نامه است.
ماده 2:  شورایی مركب از سه نفر كه بیشترین آرا را كسب نمایند بعنوان هیئت مدیره انتخاب و بلوك را بصورت افتخاری اداره خواهند كرد. ( طبق رسم متداول این بلوك چنین تصمیمی اخذ شده است)
تبصره: مدیران میتوانند هئیت مدیره را به نام ساختمان رسما در اداره ثبت شركتها و مالكیت صنعتی به ثبت برسانند.
ماده 3: هیئت مدیره از میان ساكنین و در جلسه هیئت عمومی با حضور بیش از ½ ساكنین با رای كتبی و مخفی به مدت یك سال انتخاب خواهند شد.
تبصره یك: چنانچه در آگهی اول كه حداقل ده روز قبل از انتخاب هیئت مدیره با قید ضرورت حضور و تعیین هیئت مدیره در تابلو نصب می گردد حد نصاب بیش از ½  حاصل نگردید در مرحله دوم آگهی با فاصله زمانی حداقل هفت روز تكرار و جلسه دوم هر تعداد كه باشد تشكیل و هیئت مدیره انتخاب می گردد.
تبصره دو: نصب آگهی و دعوت به جلسه و قید انتخاب هیئت مدیره وظیفه مدیر ساختمان است.
ماده 4: سه نفری كه بیشترین آرا را در جلسه هیئت عمومی كسب نمایند هیئت مدیره ساختمان خواهند بود.(از آنجا كه مدیریت در این آپارتمان افتخاری است دچار معضلاتی می شوند كه در بندهای بعدی درصدد پیدا كردن راهكاری برای آن هستند)
تبصره: هریك از سه نفر حائزین اكثریت موظف است قبول یا عدم قبول پذیرش مسئولیت را در همان جلسه اعلام نماید و در صورت عدم پذیرش هر یك یا سه نفر, سه نفر بعدی كه اكثریت آرا را كسب كرده اند جایگزین كنار رفته گان خواهند شد و همچنین حالتی كه یكی از اعضا هیئت مدیره در اثنای مسئولیت نقل مكان و یا كنار رود.
ماده 5: در صورت وجود حتی یك یا دو نفر انتخابی و پذیرش مسئولیت قرعه كشی صورت نخواهد گرفت.
ماده 6: چنانچه هیچ كدام از ساكنین بصورت فوق قبول مسئولیت ننمایند هیئت مدیره به قید قرعه از میان ساكنین بصورت دوره ای و بطوریكه شامل تمام مالكین ساكن گردد به مدت شش ماه انتخاب می شوند در همان جلسه گروه بندی صورت گرفته و با قید قرعه زمان مسئولیت هر گروه مشخص می گردد.
تبصره: چنانچه اگر در اینحالت شخصی از پذیرش مسئولیت استنكاف نماید می بایست هشت برابر مبلغ موضوع ماده 40 را به صندوق آپارتمان بپردازد. این مبلغ سالانه در مجمع عمومی تعیین می شود.
ماده 7: فردی كه بیشترین رای را از بین سه نفر كسب كرده باشد بعنوان مدیر ساختمان خواهد بود.
تبصره یك: چنانچه دو یا سه نفر حائزین اكثریت را مساوی داشته باشند در همان جلسه بین آن دو یا سه نفر جهت تعیین مدیر رای گیری صورت می پذیرد و اگر در مرحله دوم رای دو یا سه نفر مساوی شد زمان مدیریت هر كدام بطور مساوی و مشخص تعیین خواهد گردید.
تبصره دو: هنگامیكه هیئت مدیره ساختمان به صورت دوره ای و قید قرعه باشد برای مدیریت هر دوره رای گیری و در صورت تساوی به صورت تبصره یك عمل می گردد و چنانچه یك فقط نفر انتخابی باشد مدیر هم خواهد بود.

 

بخش دو: وظایف هیئت مدیره و مدیر ساختمان
ماده 8: وظایف هیئت مدیره عبارت است از:1- حفظ و نگهداری و زیبا سازی ساختمان 2- جلوگیری از تعرض به مشاعات و تقسیم عادلانه استفاده از آنها بخصوص پاركینگ 3- نظافت و تمیزی كل ساختمان 4- گسترش روحیه همكاری و تفاهم در ساختمان 5- ایجاد محیطی آرام 6- ایجاد اخلاق و رفتار حسنه و امن 7- تشویق و ترغیب صرفه جویی و برخورد با عناصر اسراف و تبذیر
ماده 9: هیئت مدیره موظف است اداره امور را با رعایت مصلحت ساختمان و ساكنین اداره نماید و علاوه بر صرف هزینه های ساختمان تا سقف موضوع ماده 41  بدون طرح در جلسه عمومی هزینه كند.
ماده 10:  مسئول مستقیم كلیه امور ساختمان و تقسیم كار در بلوك مدیر ساختمان است. وی موظف است 1- شارژ ماهانه و پول سرانه سالانه را دریافت دارد و رسید بدهد 2- ترتیب نظافت تعمیر قسمت های خراب و جلوگیری از تخریب ساختمان را بدهد و به بخش مشاعات سركشی كند 3- جواب گوی كلیه حساب و كتاب های دریافت و پرداخت ها مدیر ساختمان است 4- مانع تعرض به مشاعات گردد 5- اعتراضات را به صورت كتبی به ساكن مربوطه اعلام دارد 6- تخلفات را پیگیری نماید.
ماده 11: مدیر ساختمان می تواند حسابداری و جمع آوری شارژ را به یكی از ساكنین و یا اعضای هیئت مدیره بسپارد ولی مسئولیت و پاسخ گویی در صورت تخلف در مقابل ساكنین ایشان است. در كل نحوه نگهداری پول صندوق در اختیار مدیر ساختمان است. او مجاز است با رعایت مصلحت صرف عملی كه سود آور و به نفع اعضا است بنماید. در صورت تلف و یا استفاده شخصی مسئول و به عنوان خیانت در امانت قابل تعقیب است.
ماده 12: مدیر ساختمان موظف است كلیه هزینه ها و دریافت های ساختمان را به صورت گویا مستند ثبت و ضبط و نگهداری نماید. هر شش ماه یكبار گزارش كتبی ارائه دهد و در جلسات شورا و به درخواست هر یك از ساكنین ارائه نموده و توضیح دهد.
ماده 13: قصور در امر مدیریت به منزله بی مسئولیتی شخص مربوطه بوده و ضرر و زیان ناشی از این كوتاهی به عهده مدیر است و از طرق قانونی قابل پیگیری است.

بخش سه تشكیل جلسات ساختمان
ماده 14: جلسات ساختمان به سه صورت 1- جلسات عادی 2- جلسات فوق العاده 3- جلسات تعیین هیئت مدیره می باشند. جلسات عادی هر سه ماه (هر فصل) یك بار در نیمه دوم ماه دوم هر فصل تشكیل می گردد. جلسات فوق العاده بنا به ضرورت و با تقاضای مدیر یا یكی از اعضا هیئت مدیره و یا حداقل سه نفر از ساكنین به صورت فوق العاده برگزار می گردد. جلسه تعیین هیئت مدیره در اردیبهشت ماه و به همین منظور تشكیل می گردد.
ماده 15: مدیر ساختمان موظف است گزارش عمل كرد مالی سالانه ساختمان را در پانزدهم اردیبهشت ماه هر سال به صورت گویا شفاف مستند و كتبی در جلسه عمومی ارائه و به هر واحد یك نسخه تحویل دهد.
ماده 16: در جلسات, نخست مدیر ساختمان گزارش و پیشنهاد می دهد سپس هر یك از اعضا هیئت مدیره و به نوبت و با رعایت عدالت و تنظیم وقت هر یك از ساكنین انتقاد پیشنهاد و نظر می دهند و در نهایت درباره مسائل مطروحه رای گیری و صورت جلسه كتبی تنظیم می گردد.
تبصره: ریاست كلیه جلسات به عهده مدیر ساختمان است.
ماده 17: محل طرح كلیه نظرات انتقادات پیشنهادات جلسات ساختمان است. اعلام نظرات و انتقادات در تابلو ساختمان به نحوی كه ایجاد سوء استفاده و اختلاف كند و باعث تشویش اذهان گردد اكیدا ممنوع است و قابل پیگیری قضایی, رعایت مصوبات جلسات برای كلیه ساكنین الزامی و ضروری است.
ماده 18: در جلسه تعیین هیئت مدیره پس از تعیین هیئت مدیره, مدیر جدید رسما و طی صورت جلسه ای هیئت مدیره و مدیر قبلی كلیه اسناد و مدارك را تحویل هیئت مدیره و مدیر جدید می دهند.
بخش چهار هزینه و شارژ
ماده 19: هزینه های ساختمان به 1- هزینه های ضروری 2- هزینه های سرمایه گذاری تقسیم می گردد. هزینه های ضروری شامل الف- هزینه های جاری یومیه ب- هزینه های ضروری فوق العاده است كه قطعا باید پرداخت گردند.
ماده 20: برای مقابله با هزینه های فوق العاده موجودی در دسترس صندوق نباید كمتر از یك صدو پنجاه هزار تومان باشد.
ماده 21: كلیه ساكنین موظف هستند مبلغ شارژ و سرانه را به موقع به مدیر ساختمان پرداخت كرده و رسید دریافت دارند. عدم پرداخت حق شارژ و سرانه بدون دلیل موجه پس از تذكر شفاهی و كتبی مدیر ساختمان از طریق مراجع قضایی اقدام و قطع تلفن و برق خاطی را در بردارد.
ماده 22: مبلغ شارژ و سرانه متفاوت و متغیر بوده و بنا به پیشنهاد مدیر اعضا هیئت مدیره و ساكنین در جلسات ساختمان طرح و تصویب می گردد.
ماده 23: صرف هزینه های سرمایه گذاری و بالاتر از پانصد هزار ریال مستلزم طرح و تصویب در جلسات ساختمان است.(برای نظارت مالی در حین دوره)
ماده 24: صرف هر گونه هزینه باید از لحاظ قیمت كیفیت و كمیت توجیه اقتصادی داشته و رعایت مصلحت و صرفه ساكنین بشود. در غیر این صورت قابل پیگیری قانونی است.
ماده 25: نحوه دریافت حق شارژ و سرانه باید به گونه ای باشد كه حتی الامكان به حیثیت افراد لطمه وارد نشود.
ماده 26: چنانچه مستاجری حق شارژ خود را نپردازد و یا اقدام تخریبی و مضر انجام دهد علاوه بر اقدام قانونی وفق ماده 21 موجر موظف به جبران و پرداخت معوقه است مدیر و هیئت مدیره حق دارند با ارجاع امر به مقام قضایی و كسب دستور موقت از اسكان مستاجر جدید موجر تا تمكین جلوگیری بعمل آورند.
ماده 27: مدارك و مستندات كلیه هزینه ها می باید در تابلو جهت رویت ساكنین نصب گردد.
ماده 28: مدیر ساختمان موظف است صورت حساب ساختمان را در آغاز كار تحویل گرفته و پایان ماموریت تحویل دهد. در صورت عدم همخوانی حساب مسئول جبران و در صورت احراز سوء نیت به عنوان خیانت در امانت قابل پیگرد قانونی است.
بخش پنج وظایف مالكین و ساكنین بلوك
ماده 29: مالكین و ساكنین موظف هستند نهایت همكاری را با مدیر ساختمان بنمایند هر تخریب و عیبی را به صورت كتبی یا شفاهی به مدیر اطلاع دهند و وظایفی را كه مدیر به آنان محول مینماید انجام دهند.
تبصره یك: مدیر ساختمان در تقسیم و محول نمودن كارهای ساختمان به ساكنین و مالكین باید رعایت عدالت و تخصص افراد را بنماید.
تبصره دو: انجام كارهای ساختمان وظیفه كلیه مالكین و ساكنین است مدیر ساختمان به عنوان ناظر و هماهنگ كننده و مدیر عمل می نماید.
ماده 30: شركت در جلسات بلوك ضروری است و در صورت غیبت هر یك از مالكین یا ساكنین حق اعتراضی بر مصوبات جلسات را نخواهد داشت.
ماده 31: مالكین موجر موظف هستند قبل از اسكان مستاجر با مدیر و هیئت مدیره ساختمان هماهنگی نموده و دقت كافی و لازم را از هر لحاظ نسبت به مستاجر جدید لحاظ نمایند.
تبصره: ساكنین حق دارند با نظر مقام قضایی از اسكان مستاجر ناباب جلوگیری بعمل آورند.
ماده 32: تصرف بیش از حصه و غیر قانونی در مشاعات ممنوع و قابل پیگرد قانونی است متصرف غیر مجاز می باید اعاده وضع به حالت اول نماید و جبران خسارت كند.
تبصره یك: مسدود نمودن راه دیگر ساكنان ممنوع است. همچنین نمی توان مانع استفاده ساكنین از قسمت مشاع شد مگر آنكه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملك اختصاصی باشد.
تبصره دو: هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی- پاسیو- جلوی درب ورودی آپارتمان و پاركینگ قرارداده شود. 
ماده 33: كلیه ساكنین موظف هستند رعایت نظافت و تمیزی – نزاكت و ادب – سكوت و آرامش – اخلاق و رفتار حسنه در ساختمان را بنمایند. در ایجاد محیطی آرام و سالم و صمیمی بكوشند. در حفظ بنای ساختمان تلاش نمایند. تخلف و جار و جنجال و سر و صدا موجب ارائه تذكر توسط مدیر ساختمان خواهد شد و در نهایت قابل پیگرد قانونی و جریمه است.
تبصره یك: ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یك تا چهار بعد از ظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می باشد. صدای رادیو تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار قابل شنیدن باشد.
تبصره دو: هرگونه كاری بخصوص كارهای ساختمانی كه ایجاد صدای ناهنجار می كند باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8 و 30 دقیقه تا 13 و 30 دقیقه و همچنین 15 و 30 دقیقه تا 18 و 30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
تبصره سه: هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل كشیدن صندلی بر روی كف سنگی صدای توپ بازی و دویدن بچه ها و صداهای تحریك آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. مته كاری و كوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.
تبصره چهار: سرو صدای میهمانی در حد معمول(به طوری كه موجب آزار دیگر ساكنین نشود) حداكثر تا ساعت 24 مجاز می باشد و مراسم بدرقه و خداحافظی می باید در داخل آپارتمان – نه در راه پله – انجام شود.
تبصره پنج: مراسم آیینی جشنها و سوگواری می بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه ها با حداقل سر و صدا انجام شود.
ماده 34: منزل خانه امن دیگران و قابل احترام است هر كس حق دارد مجلس جشن و مهمانی داشته باشد ولی باید از لحاظ زمان مدت و نوع مراسم رعایت حال ساكنین را بنماید. در صورت عدم رعایت موضوع از طریق مدیر و هیئت مدیره تذكر و در صورت عدم انتباه و درك ضرورت وفق مقررات قانون مجازات اسلامی به عنوان اخلال در نظم و آرامش عمومی قابل پیگیری قضایی است. احدی حق درگیری شخصی و سلیقه ای ندارد.
تبصره: طزح شكایت صرفا از طریق مدیر و با هماهنگی و حمایت ساكنین در صورت عدم انتباه خاطی صورت خواهد گرفت.

ماده 35: رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوك ممنوع است برای مثال حضور آقایان با پیژامه یا زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع بوده و در صورت مشاهده و تذكر از طریق مدیر ساختمان در صورت عدم انتباه موضوع وفق قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است و كلیه ساكنین موظف به همراهی در طرح شكایت و اخراج متخلف هستند.
تبصره: چنانچه متخلف مستاجر باشد علاوه بر پیگیرد قانونی مستاجر, موجر بعنوان معاونت قابل پیگرد است.
ماده 36: رعایت صرفه جویی در مصرف آب, گاز و برق مشاع وظیفه كلیه ساكنین است . در صورتی كه مشاهده گردد واحدی عمدا یا سهوا رعایت صرفه را نمی نماید علاوه بر تخلف انضباطی مدیر ساختمان حق دارد او را مجبور نماید كه شمارشگر نصب و یا شارژ بیشتری پرداخت كند.
ماده 37: شستن فرش, لحاف و پتو در حد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینكه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت گرفته است.
تبصره: هر سال یكبار میزان استفاده كلیه واحدها بررسی و عند الزوم چنانچه واحدی بیش از حد تعارف استفاده كرده مبلغی طی حواله مدیر می پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می گردد.
ماده 38: از آنجا كه بلوك فاقد واحد سرایداری است و هزینه مضاعفی را بر همه ساكنان بوجود می آورد لذا تصریح می گردد كه این بلوك سرایدار نخواهد داشت.
ماده 39: مقررات این آیین نامه در مجمع عمومی قابل تصحیح و تغییر است و این مقررات قابل اجرا و ملاك قانونی در دعاوی است.


ماده 40: چون حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا به عهده مالكین ساكن است طبق نظر و تصویب هیئت مدیره, مالكین غیر ساكن مبلغی به عنوان اضافه شارژ و سالانه باید پرداخت نماید. پس از تصویب هیئت مدیره و عدم پرداخت طبق ماده 21 رفتار خواهد شد.
ماده 41: تكلیف پروژه های عمرانی ساختمان سقف هزینه ها و مباغ قابل دریافت از هر یك از مالكین و مستاجرین را مجمع عمومی به صورت سالانه تصویب و به مدیر ابلاغ میكند.
ماده 42: هر گونه اعتراضی از طرف ساكنین باید به صورت كتبی به مدیر ارائه شود.
ماده 43: هر یك از ساكنین اعم از مالك یا مستاجر بایستی هزینه شارژ را به موقع به مدیر ساختمان یا نماینده او پرداخت كنند.
تبصره: در صورت استنكاف از پرداخت حداكثر به مدت سه ماه مدیر موظف به پیگرد قانونی خاطی است و مستنكف موظف است علاوه بر شارژ معوقه تمام هزینه ها را پرداخت كند.
ماده 44: تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی كه موجب صدمه به اسكلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد
ماده 45: سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه كتبی دیگر مالكین و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول  صورت پذیرد.
ماده 46: ساكنین هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب سررفتن آب وان یا سینك به واحد متضرر و ساختمان هستند.
ماده 47: نصب هر گونه آنتن سایبان نرده حفاظ بند كولر وغیره بر نما یا بالكن بدون اجازه كتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.
ماده 48: بازی كردن بچه ها در قسمت های مشترك در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.
ماده 49: مسوول حركات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند
ماده 50: نگهداری سگ – كبوتر –قناری – خرگوش و بطور كلی حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع می باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممكن است علاوه بر نارضایتی سایر سكنه آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.
ماده 51: مدیران ساختمان می باید حداقل یك بار در سال فیوزهای تابلو برق را كنترل نماید تا در صورت افزایش بار جریان برق آتش سوی بوجود نیاید.
تبصره: هرگونه دستكاری در تجهیزات مشترك بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع است.
ماده 52: مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شود بلكه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرد.
ماده 53: انبار آپارتمان ها مختص نگهداری وسایل شخصی ساكنین است. كسب درآمد و اجاره آن به دیگران ممنوع میباشد مگر با اجازه ساكنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
ماده 54: استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوانتر از 12 سال و مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی كه به صورت انفرادی زندگی می كنند یا در اكثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع است.
ماده 55: باز كردن در می باید توسط افراد بالغ پس از شناسایی انجام شود.
ماده 56: این ایین نامه در 56 ماده و 23 تبصره و به انضمام قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به تصویب مجمع عمومی بلوك  رسید و از تاریخ امضاهای زیر لازم الاجرا است.
همانطوری كه قبلا ذكر آن رفت موارد درج شده در قسمت آیین نامه نحوه اداره بلوك بنا به تشخیص و التزام سكنه آن آپارتمان بوده و بنا به نظر ساكنین آپارتمان شما می تواند متفاوت باشد.
امیدوارم كه در پرتو آداب اسلامی و احترام به قانون در كنار همسایگانتان همیشه خوش باشید.


موضوعات مرتبط: فرهنگی-اجتماعی

تاريخ : پنجشنبه شانزدهم تیر 1390 | 19:56 | نویسنده : مهیار |
.: Weblog Themes By SlideTheme :.